【副業・複業・福業のすすめ】不動産投資における副業の考察

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この記事ご覧になっている方は、副業について多少は興味が有る事と思います。
私が副業を始めたきっかけを少し書いてみたいと思います。

 

元々なにか副業をと意識して始めたわけでは有りませんでした。

 

若いころからオフロードバイクのレースにハマっていて、職業が金属加工を専門とする仕事という事も有り、レースで使うバイクの改造やらパーツの自作なんかをやっていました。

 

8年ほど勤めた某半導体関連の製造機械メーカーで金属加工と設計を少し学び、転職で茨城に引っ越した辺りから、HPを立ち上げカスタム系の情報発信を開始

サスペンションの移植とか、エンジン移植なんかをやってる内に、そういった仕事の依頼が入ってくるようになりました。

 

新しいバイクを買うにも、レースに出るにも先立つものが無いと続けられません。

 

趣味でやってきた事で、お金を頂けるのであればと、思いつくままに様々なパーツを作り、折角ならと少し余分に作ってはヤフーオークション(現在のヤフオク)で売って報酬を得る。

これが副業の始まりだな~と思います。

 

HPの方も少しづつ知名度が上がりだし、当時よく作っていた4stミニ(子供用のミニモトに排気量の大きな4stエンジンを積んだカスタムバイク)の製作依頼が後を絶たなくなってきます。

特にTTR125LWというヤマハのプレイバイクに上位機種のYZ85LWからサスペンションを移植したYZ-TTR125LWは何台作ったのか覚えていないくらい作りました。

 

ミニモトベースでは小さすぎると、オリジナルのアルミフレームを製作したりもしました。
他に類を見ない試みだったので、かなりの高額にもかかわらず、こちらも注文が後を絶ちませんでした。

 

そのお陰で毎年のように新車を買う事が出来、ますますレースに夢中になっていくわけですが・・・

 

 

不動産投資に興味を持つ

 

私は熊本出身です。

田舎には母がいますが、祖母が残してくれた土地が熊本に有り、その土地の有効利用としてテナントビルを作る事になりました。

坪数こそたいした事は有りませんが、立地条件が良く家を建てて住むには勿体ないという理由と、高齢の母の生活費を稼げればとの思惑もあり不動産関係の勉強をやりました。

 

ビルの設計を不動産屋と設計事務所で協議し、テナント料などの計算や銀行から借りた資金の返済などを通して色々学びました。

30歳の時に小さいながらも家を建てた経験が多少は有ったおかげで、こじんまりとしたビルが建ち、母が生活していくには十分な収入が得られる様になっています。

 

この経験が不動産投資に興味を持つきっかけとなります。

 

 

不動産投資について

 

不動産投資は不労所得になるとわかり、まず考えたのがアパート経営です。
そういった投資物件を取り扱う会社から資料を取り寄せたり、不動産関係のセミナーに参加したりと、一時期かなり調べました。

 

不動産投資といっても種類は様々、、、

 

成功する為に狙う物件の3パターン

・キャッシュフローを狙ったもの
銀行から融資を受ける事が可能で、長期間の運用が出来る物件
*成功する物件=銀行への返済期間が長く設定できる物件

・キャピタルゲインを狙ったもの
安く買って高く売れる物件
*成功する物件=値上がりする物件

・資産保全を狙ったもの
売りたい時にすぐ売る事が出来る、価値が下がらない物件
成功する物件=主要都市の中心部にある物件

 

これらを踏まえたうえで、副業として出来そうな投資をピックアップすると

・中古アパートを購入
・新築アパートを建てる
・中古マンションを購入
・新築マンションを建てる
・テナントビルを購入or建てる
・マンションの一室を購入し賃貸として貸す
・土地を持っていて場所が良ければ有料パーキング化

 

他にも有りそうですが、とりあえずこんなところでしょうか。

 

この中で不動産投資が最初に出来そうなのは

・中古アパートを購入
・新築アパートを建てる
・マンションの一室を購入し賃貸として貸す

この3つくらいですね。

 

 

中古アパート購入を考える

 

中古のアパートを購入して、賃貸として部屋を貸し出す。
値段はピンキリです、安いのだと1000万以下~新しくて大きなものだと5000万とかも有ります。

立地条件や築年数、部屋数なんかで色々変わってきますが、築年数が多いと法定耐用年数が少ないので融資額を確保するのが難しい。

 

アパート・マンションの法定耐用年数

物件の構造 法定耐用年数
木造 22年
鉄骨造 鉄骨材の厚さ 3mm以下 19年
鉄骨造 鉄骨材の厚さ 3mm~4mm以下 27年
鉄骨造 鉄骨材の厚さ 4mm以上 34年
鉄筋コンクリート造 47年

 

中古物件の耐用年数を計算するには
(法定耐用年数-築年数)+築年数✕20%=耐用年数

例えば築10年の木造アパートであれば
(22年-10年)+10年✕20%=14年
となります。

 

銀行融資では、この14年が返済期間の基準となります。

築10年3000万円の木造アパートを購入するとしたら、銀行から融資して貰う資金+金利を14年で返さなければならないという事になります。

 

例えば部屋数10室✕家賃5万円だと、月の家賃収入50万円(満室の場合)
金利にもよるので仮に毎月の返済を20万とした場合は、50万-20万=30万が残る計算です。

 

キャッシュフローが月30万✕12か月=360万円の収入(年収は600万)

簡単に言ってしまえば中古アパートを購入して賃貸アパートを経営するというのはこういうことです。

 

 

新築アパートを考える

中古物件を例に挙げましたが、中古の場合は法定耐用年数がネックになる事があります。

あまりに築年数が多いと、融資して貰える額が足りなくて、その分自己資金を用意する必要が有ります。

 

これが新築だとどうなるでしょう。

新築ですから法定耐用年数は22年
中古の場合、設備の修繕やリフォーム等に結構経費がかかったりしますが、新築であれば暫くは必要ありません。

 

土地の高い主要都市部では、土地代がネックとなりますが、少し郊外に行くと土地価格も一気に下がります。

 

例えば私の住む茨城県県南地区であれば、坪5万✕200坪=1000万円で土地を買う事も出来ます。
土地1000万+アパート建築費5000万(坪25万✕建坪200)=6000万
10世帯分+駐車場もちゃんと用意する事が出来れば、新築なので家賃6~7万くらいはいけるでしょう。

 

例えば部屋数10室✕家賃7万円だと、月の家賃収入70万円(満室の場合)
金利にもよるので仮に毎月の返済を30万とした場合は、70万-30万=40万が残る計算です。

 

キャッシュフローが月40万✕12か月=480万円の収入(年収は840万)

 

新築の場合、ある程度で売却して更に利益を得る事も出来たりします。

 

例えば築10年の物件を3000万で売却した場合は
(480万✕10年+3000万=10年で7800万)-3000万(融資残金)=4800万の利益

 

この利益を資本に所有物件を増やしていけば、不動産投資で億を稼ぎ出す事も可能なります。

 

「マンションの一室を購入し賃貸として貸す」という選択肢はかすれてしまいますね。

 

 

条件が揃えばだれでも出来る不動産投資

不動産投資は頭金がゼロでも始める事が出来ます。

地方銀行や信用金庫ですと頭金ゼロの満額融資(フルローン)が出るケースも多々あるからです。

最初にかかる諸費用分の自己資金を用意さえすれば不動産投資は十分に可能となります。

 

 

融資を受けられる条件

 

・安定した収入が有る事
・信用に足る会社在籍年数
・過去に返済滞納などが無い事
・諸費用分の自己資金が有る事

 

普通に会社勤めしていて安定した収入が有り、カードヒストリーにキズが無ければいいだけです。
あとは購入(中古・新築)しようとする物件に必要な諸費用を用意するだけです。

 

 

大家ではなく投資家になろう

 

大家さん:物件の近くに住み、住民と交流を持ったり常に物件の状態を気にする

大家さんというと、私のイメージはこんな感じです。
フレンドリーな大家さんを否定するわけでは有りませんが、会社員の副業と考えた時にちょっと違うかなと思います。

 

 

投資家:アパート経営を投資として考え、管理は専門家に任せ、自身は大きくすることを考える

あくまでビジネスライクに考えます。
家賃収入で得た利益に手を付けず、次の投資にまわす準備に備えることで、銀行に対して投資家である事をアピールします。
堅実な経営、融資回収が確実だと印象付ければ、次の融資の際に好条件を勝ち取る事も可能になってきます。

 

 

昔から不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。
ちゃんと勉強せずに失敗すると、二度と融資を受ける事が出来なくなります。

 

正しい知識を身に付け、しっかり準備を行い取り組めば、悠々自適な未来を得る事の出来る魅力的な副業です。
自分には無理と思わず、まず興味を持つ事から始めて下さい。

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中島 大三

中島 大三

投稿者プロフィール

・1968.10.22生まれ 熊本出身 茨城在住
・趣味 モータースポーツ DIY
・JNCC AAライセンス所持

全日本選手権参戦を支える為に始めた副業を
レース引退後に一念発起し独立起業

「収入の柱はいくつ有ってもいい」と考え

・ビジネスコンサルティング
・レーシングパーツ開発・製造
・ネットショップ経営
・再生エネルギー事業
・テナントビル経営…
・「Voyage Of Liberty」エグゼクティブマネージャー

等々、複数のビジネスを展開中

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